近年来，随着小区物业的普遍设立，物业矛盾纠纷不断增加。以内蒙古自治区通辽市两级法院为例，2020年办结的物业服务合同纠纷案件848件，均为物业公司起诉业主缴纳物业费的案件。审理中发现，因物业服务引发的争议主要集中存在以下问题：

物业公司进驻程序违法，未经合法的招投标程序，收费标准未经备案，或未经业主大会选聘的物业服务企业即进驻小区提供服务，业主对物业企业具体情况不知情；物业服务质量不合格，服务不及时，部分物业公司未经法定数量的业主同意动用小区专项维修基金引发业主不满；物业服务合同签约主体问题等。

因存在上述问题，业主拒绝缴纳物业费或认为物业费标准过高等现象经常发生。针对上述问题，通辽市法院建议：

强化业主委员会的组织管理，规范物业企业进驻程序。对于新建小区，应优先适用招投标方式选聘物业服务企业，严格招投标程序，在价格、服务质量等方面选聘更为有利于小区业主的企业。对于已符合召开业主大会条件的小区，街道办、乡镇人民政府应当及时根据国务院《物业管理条例》的规定做好相关业主大会和业主委员会组织和筹备工作，保障小区业主拥有合法选聘物业服务企业的主体资格和权利。

设立物业服务质量量化考核机制，物业收费有据可依。相关物业行政主管部门应当积极探索建立地方性物业管理考核考评机制，指定专门部门对管理区域内各小区物业服务企业的服务质量和业主满意度进行考核，确定考核等次，并将考核结果同物业费收取标准挂钩，倒逼物业服务企业将利益追求与服务质量统一到一起，努力提高物业服务水准。

对于少数小区没有业主委员会的情况，人民法院应当积极发挥司法建议职能，向街道办、乡镇人民政府发送相关司法建议书，督促相关单位及时组织小区业主选举产生业主委员会，满足小区业主通过业主委员会集体行使权利的迫切需求。

来源：人民法院报

作者：董明华 韩晓燕

编辑：刘娜