/大连新闻传媒集团记者 石朕/

提起小区物业，在服务业主的同时，又常常和业主产生这样或那样的小摩擦。随着《民法典》的施行，让很多潜在水下的对公民权益保护的事项直接浮出水面。过去，很多情形下，只有在诉讼阶段法院才会依据相关的司法解释或者裁判规则给予公民权益保护，如今已直接以成文法的形式体现在纸面上了。今天，我们就来聊聊《民法典》限制物业太强势和维护物业权利的那些事。

【案情回顾】

李先生所在居民楼的电梯坏了，小区物业公司却以动用不了公共维修基金为由不及时给予维修，李先生家住15楼，天天爬上爬下。今年，一部分业主以不交物业费与物业公司抗衡，物业公司干脆给不交物业费的业主来了个断水、断电。于是，李先生不仅每天回家成了闹心事，回到家里更是没有任何舒适可言。

辽宁世勋律师事务所律师张景谊：

《民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

此案中，首先，业主李先生是与供水、供电公司签订的供水供电合同，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同。所以，享有断水、断电权利的权利人是供水公司和电力供应公司，而非物业管理企业。其次，在物业公司无权对业主断水、断电的情况下，为催交物业费而断水、断电致使业主遭受损失，这种行为也侵犯了业主的权利。因此，业主可以向物业公司追究侵权责任。所以说，物业公司断水、断电催交物业费的方式是违法行为、侵权行为。

那么业主和物业各自如何维权呢？

如果业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。

如果物业公司随意断水、断电，业主可以采取正确措施留存证据，形成证据链条，然后与物业协商解决，解决不成的，业主可以先缴纳物业费，以确保自己是没有违反与物业签订的合同，而后被侵害了用水、用电权益的业主可以将物业公司起诉到法院，要求其承担侵权责任，赔偿损失。

同时，《民法典》还将与小区物业服务有关的其他问题以法律的形式正式进行规定：

小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，小区业主应当交纳物业费。

小区内如果发生了偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等。如果物业公司能证明自己尽到了协助有关行政部门处理偷盗事件的义务，业主就不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业费。

业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，就不能以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。即使业主不实际居住房屋，但只要物业公司按照物业合同的约定提供了相应服务，业主不能因为自己没有入住，没有接受相关物业服务为理由拒绝支付物业费。

物业公司大多数情况下都会利用小区外墙、电梯做广告，有的小区还在公共场地设置停车位对外出租收取停车费，今后这部分收益全部归业主所有。

来源：大连日报

作者： 石朕

编辑：刘娜