□ 彭洋 彭钰莹

近年来，法院受理的物业纠纷诉讼逐年增多。此类案件呈现出以下特点：一是数量逐年增长。近三年受理物业服务纠纷案件上升趋势明显。二是审理难度大。业主与物业公司往往矛盾较深，且在进入司法程序之前往往经历多次投诉，处理不好容易激化矛盾，引起群体纠纷。三是涉及面广、对象多。案件主体数量较多，包括开发商、物业公司、业主委员会、业主等，诉求涉及物业服务、安全管理、房屋质量、物业费等，易形成系列案件。

造成物业服务合同纠纷案件增多的原因包括以下两点：一是物业服务有瑕疵。该类案件在审理过程中，业主的首要抗辩理由为物业服务质量未达到物业服务合同约定或相关法律法规规定的标准，物业公司未完全履行管理服务义务。现实中，一些物业公司在环境卫生、安全保障、设备维护等方面的服务的确存在瑕疵，诉讼中业主反映较多的问题有房屋漏水、公共设施未及时维修、垃圾未及时清理、绿化不到位、小区出入人员及车辆管理不严、个人财物被盗等等。而在遇到上述情况时，许多法律意识不强的业主往往会选择通过拒交物业费来表达不满，最终成为纠纷发生的导火线。二是物业服务标准不明。该类纠纷标的额往往不大，但个别案件双方当事人之间的争议很大，其争议焦点集中于物业服务标准，如物业服务公司提供服务的标准是否合理、收费标准是否合理、小区绿化及停车位等开发商遗留问题如何解决等。因业主和物业公司对于服务标准的认识存在一定的偏差，且现行的法律法规对物业服务标准的规定比较原则化，导致双方矛盾冲突频现。

解决物业纠纷案件多发的问题，首先要引导物业服务行业健康发展。法院可以通过发出司法建议的方式，建议政府相关部门监督房地产开发公司对前期物业管理公司的选聘，指导业主委员会签订物业服务合同，严格审查物业公司的从业资质和物业管理人员的从业资格。同时，借助政府相关部门的力量对物业服务行业予以正确引导，明确具体的行业标准，使物业公司的服务尽量量化，督促其由管理者转变为服务者，自觉履行好服务义务，建立有序的物管市场秩序，从根本上达到化解矛盾、解决问题的目的。其次，应延伸司法职能，法院在建议政府相关部门加强监督管理，严格房屋验收标准，完善物业公司的选聘准入机制，引导物业管理行业健康有序发展的同时，应加强法治宣传，增强业主法律意识。有关部门可通过开展“送法进社区”等普法宣传活动，让业主知晓通过业主委员会行使权利的途径。法院应发挥巡回审判的示范作用，做好以案释法，审理一案，教育一片。此外，法院应加强诉源治理，构建多元解纷机制。建立与物业行业主管部门、人民调解委员会、社区的诉调对接机制，可在社区设立法官工作站，加强对物业服务纠纷的调解工作，努力把矛盾纠纷化解在基层。

（作者单位：河南省襄城县人民法院）

来源：法治日报——法制网

作者：彭洋 彭钰莹

编辑：刘娜