第53期·律师回复简报

3月，红网《百姓呼声》《消费维权》等栏目共收到78条联动律师回复。其中，网友尤为关注的物业管理问题，得到了栏目联动律师的专业解答——物业采取停电的措施来催缴物业服务费合法吗？物业服务到期，迟迟不愿退场怎么办？小区广告收入究竟归属物业还是业主？来听听律师怎么说……

留言选摘

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网友“网友92017”留言：雨花区盛世华章小区原物业嘉宇物业公司因在服务期间不作为，导致小区环境脏、秩序乱、整体差，被小区业主通过正规流程解聘，现却霸占小区务业设施设备不肯退场，影响了整个小区居民的生活环境。

湖南天地人律师事务所王欢律师回复：

你好，你咨询的问题涉及到小区物业交接的问题。现根据你提供的信息和相关法律规定，回复如下：

《民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”

《长沙市物业管理用房规定》第十二条：“物业管理单位发生更迭的，原物业管理单位应当与业主委员会或新物业管理单位对物业管理用房进行交接验收。原物业管理企业逾期不移交物业管理用房和有关资料的，由房产行政主管部门按照有关法规予以处罚。”

结合你陈述的情况，根据上述规定，若小区业主已经通过合法合规流程解聘物业，物业服务合同终止后，原物业服务人员应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还，若物业无正当理由拒绝交接，造成损失的，应当承担赔偿责任。业委会可代表业主向法院提起民事诉讼。

物业管理单位发生更迭的原物业管理企业逾期不移交，业主或业主委员会亦可向房产行政主管部门投诉。

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网友“亮剑彪哥”留言：岳阳泰和万家园物业公司强行违法将泰和1037一1040号门面停电二十六天，造成经济损失近万元，至今未通电。开了十几年的店了突然说要收取两万元费用，这合法吗！

湖南存远律师事务所周建贤律师回复：

特给出如下法律建议，仅供参考：

第一、物业公司无权采取停电的措施来催缴物业服务费。不拖欠物业服务费的情况下，物业公司采取停电措施更加不合法。

第二、因物业公司采取停电的行为导致财产损失的，你可留取好损失证据，必要时可向法院提起诉讼。

法律条文：

《民法典》第九百四十四条　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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网友“呼声网友72809”留言：小区内广告费究竟是归业主还是归物业？

湖南天地人律师事务所王欢律师 回复：

你咨询的问题涉及小区内广告费归属问题。现根据你提供的信息和相关法律规定，回复如下：

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第一千二百六十条规定“本法自2021年1月1日起施行。”现在《民法典》已经开始施行。

根据《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”、《物业管理条例》 第五十四条“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”之规定，小区共有部分的收益是全体业主共有的，所得收益一般主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

开发商、物业服务企业或者其他管理人利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，若此类区域属于业主共有部分的，且未有有效合同约定由开发商、物业服务企业或其他管理人收取，经过业主大会授权业主委员会可以作为原告起诉，主张归还在扣除合理成本之后的收益。

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网友“网友51333”留言：长沙县旭辉华庭1栋106民房开办麻将馆，严重打扰了楼上业主休息，该房未按业主公约经得相关权利人同意，也未按规定办理民改商手续。

湖南天地人律师事务所王欢律师 回复：

关于住宅改变为经营性用房的问题。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”《湖南省物业管理条例》 第四十八条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：……(三)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途；……违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。”

若违反管理规约，未取得全部利害关系业主同意的情况下，将住宅改变为经营性用房，是违法的行为。

当小区内有擅自将住宅改变为经营性用房的情况时，你可以向业委会或物业投诉，业主委员会和物业可以依照法律、法规以及依据《物业管理条例》及本小区的管理规约，对其进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的则应向行政管理部门报告。

另外，若你为有利害关系的业主，未经过你同意将住宅改变为经营性用房，你可以向法院提起诉讼以维护你的合法权利。

来源：百姓呼声

编辑：刘娜