一、解读方案

（一）解读提纲：背景依据、目标任务、主要内容、适用范围、法规条文解释等。

（二）解读形式：文字说明。

（三）解读途径：在市政府门户网站上与主文件同步公开。

（四）解读时间：2021年3月16日

二、解读材料

为贯彻落实国务院《物业管理条例》，《湖南省物业管理条例》，湘潭市住房和城乡建设局代市人民政府起草了《湘潭市实施《湖南省物业管理条例》办法(以下简称《办法》)，经市人民政府常务会议批准同意并以湘潭市人民政府第4号令颁布实施。

（一）背景依据

一是政策落地有要求。2017年6月12日，中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确将物业服务管理纳入城乡社区治理范畴，并要求改进社区物业服务管理。2019年1月1日，《湖南省物业管理条例》颁布实施，2020年5月28日，《民法典》正式颁布，这些都迫切需要市级层面加快物业管理立法，以加强与上位法的衔接。

二是行业发展有需要。目前我市物业管理面积达6000余万平方米，从业人员约5万余人。物业服务行业在改善群众生活和工作环境、解决城乡就业、促进经济社会发展等方面发挥了积极的作用。但现行管理体制、机制与行业发展还不相匹配，顶层设计、制度建设还存在欠缺，亟待通过地方立法予以支持解决。

三是基层治理有期待。物业管理是加强和完善城乡社区治理的重要基础。我市虽已明确了“市、区、街道、社区”四级管理职责，但在实际执行中仍然存在体制机制尚未理顺、部门职责未落实到位、基层组织的指导和监督作用未充分发挥等问题，亟待加强地方立法，明确部门职责，提升城乡社区治理能力。

四是人民群众有呼声。物业管理与人民群众的生产生活息息相关。当前，企业服务质量标准不一，小区自治管理能力不强，部门执法进小区较难，小区内违章搭建等违法违规行为屡禁不止，物业管理矛盾纠纷频发，业主反映强烈，社会关注度高，亟待通过立法回应群众关切，规范市场各方行为，提高物业管理水平，提升人民群众幸福感。

（二）目标任务

贯彻落实中央、部、省关于物业管理的文件精神，加快推进我市物业管理工作，回应人民群众对美好生活的向往与追求，改善城市人居环境。

（三）主要内容

《办法》共6章43条，包括总则、业主与业主大会、物业管理与服务、物业使用与维护、监督管理、附则。重点就创新性内容说明如下：

1.建立共管机制，破解基层治理难。为解决小区比较普遍存在的占用消防通道、违章搭建、违规饲养宠物、拒付物业服务费等难题，《办法》明确：一是细化各级政府、相关职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）、村（居）民委员会的职责，分级建立物业管理联席会议制度，妥善解决矛盾问题；二是各级政府牵头组织相关职能部门开展联合执法和集中整治行动，在接到举报投诉后应限期调查处理；三是业主大会通过管理规约可对业主违法违约使用物业、拒付物业服务费的行为予以约束；四是要求业主依法维护公共利益和他人合法权益，强调公职人员应带头履行义务。

2.构建业主自治体系，提高小区治理能力。一是将业主大会投票表决的范围扩大至业主的配偶、同住直系亲属和持有相关委托协议的物业使用人，并鼓励通过信息化方式进行表决；二是新增了业委会候补委员、执行秘书等人员，保证业委会履职的稳定性和连续性；三是明确了业委会、业主监督委员会的工作经费和津贴事项，提高业委会、业主监督委员会的履职积极性；四是建立公示制度，提高业委会收支的透明度，防范侵占行为的发生。

3.规范物业管理区域划分，保障前期物业服务企业选聘、解除的公正性。一是要求建设单位送审的项目规划设计方案应附物业管理区域划分内容，明确一个物业管理区域内分期开发的项目，应一次性整体选聘前期物业服务企业；二是规定达到一定规模的小区应以公开招投标方式选聘前期物业服务企业；三是明确前期物业服务企业的解聘程序，防范建设单位随意解聘前期物业服务企业。

4.加强承接查验监管，破解开发遗留问题。明确在竣工验收合格后，建设单位与前期物业服务企业应在物业所在地县级物业管理行政主管部门、街道社区、业主代表的监督指导下完成物业承接查验相关工作，并在竣工验收备案时需提交物业承接现场查验相关资料，同时对建设单位、前期物业服务企业擅自承接物业的责任进行了规定，加强对物业承接查验的闭环管理。

5.明确物业服务收费标准，公平维护各方合法权益。对空置房物业服务费的收取，明确业主和物业服务企业可协商适当降低物业服务费，且降低后的物业服务费收取比例，原则上不低于70%，同时规定开发商应向物业服务企业支付对业主承诺减免的物业服务费，并对物业服务企业预收物业服务费的期限进行了明确，从而尽可能的维护各方利益。

6.调整使用管理权限，破解维修资金使用难题。对雨湖区、岳塘区行政区域范围内的物业专项维修资金的使用管理权限进行了调整，将3万元以内的资金使用管理权限下放到区级物业管理主管部门，提高使用效率。为解决建设单位不及时缴存物业专项维修资金的事项，规定了具体缴存期限、程序，以强化建设单位缴存专项维修资金的义务。

7.有效应对突发事件，明确责任主体。结合本次疫情防控经验，明确物业服务企业在重大公共突发事件中应积极配合街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会采取应急措施，落实各项应急预案，履行保护业主人身健康安全和小区安全稳定的责任，并可对作出贡献的物业服务企业予以表彰。

8.健全考评和信用信息评价机制，提升物业服务质量。一是健全考评机制，明确物业管理主管部门会同属地街道（乡镇）可对辖区范围内物业服务质量进行考核评价，并引入居（村）民委员会的意见作为考评参考；二是加快行业诚信体系建设，鼓励物业服务行业协会根据法律规定和行业标准开展服务评级；三是建立信用信息平台，实行“诚信奖励、失信惩戒”的奖惩机制，对存在失信或重大违法行为的物业服务企业计入企业诚信档案，并将其纳入政府采购或招标评分的扣分事项，严格政府采购或招标。

（四）适用范围

本《办法》适用的行政区域包括各县市区,高新区管委会、湘潭经开区管委会两机构对本辖区内物业管理的指导和监管工作负责。市直各有关单位，市属和驻市各企事业单位，各人民团体，市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构、乡镇人民政府或街道办事处、村(居)民委员会在本《办法》规定范围内履行工作职责。

（五）制定标准和依据

本《办法》主要是依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律、行政法规，同时参考了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《湖南省物业服务收费管理办法》、《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业承接查验办法》、《住房专项维修基金管理办法》、《湖南省物业专项维修资金暂行管理办法》等司法解释和规范性法律文件。

（六）注意事项

本《办法 》自2021年4月1日起实施。

来源：湘潭市政府

编辑：刘娜