小区违法违规行为整治难、房屋维修资金使用难怎么破解？电梯广告收入归谁？物业服务质量怎么提升？……今后，这些涉及到业主、业主委员会、物业服务企业等权益的事情有了地方立法（政府规章）予以规范。《湘潭市实施<湖南省物业管理条例>办法》（市人民政府4号令，以下简称《办法》）将于4月1日起施行，标志着我市物业管理工作进入到更加注重法制化、规范化、标准化的发展阶段，为打造人民满意住建，助力百姓安居宜居提供法制保障。

《办法》包括总则、业主与业主大会、物业管理与服务、物业使用与维护、监督管理、附则共六章43条，对我市（含县市）物业管理活动进行了明确与规范，《办法》的出台，既是国省政策落地的要求，也是物业服务行业发展的需要，更是基层治理和人民群众的热切期盼，对我市物业管理工作具有里程碑式的意义，将更好地服务于民生保障、服务于城市管理、服务于城市品质生活创建。近日，市住建局相关负责人接受媒体采访，对《办法》进行了详细解读。

基层治理添举措

问：物业管理是加强和完善城乡社区治理的重要基础。《办法》出台了哪些新举措助力基层治理再提升?

答：《办法》明确各级政府将物业管理纳入社区建设治理体系，实现物业管理全覆盖；牵头组织相关职能部门开展联合执法和集中整治行动，推动城市管理服务下沉；分级建立物业管理联席会议制度和纠纷调解机构，构建共建共治共享基层治理新格局。

《办法》第三条规定，物业管理原则：政府主导、部门监管、基层治理、行业自律、业主自治、多方参与、协商共建。

第四条规定，市、县市区（园区）政府职责：应当将物业管理纳入社区建设治理体系，实现新旧小区、安置区、保障性住房等的物业管理全覆盖，建立健全物业管理工作领导机制、联席会议制度和考核评价制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，组织联合执法行动，集中整治物业管理区域内的违法行为。

第五条规定，市、县市区（园区）物业行政主管部门职责：负责本级物业管理领导小组办公室日常工作，对物业服务质量、承接查验、专项维修资金及物业招标（市、县市住建部门）等进行监督管理。

第六条、三十五条规定，市、县市区（园区）职能部门执法进小区：发改、公安、城管执法、自然资源和规划、住建、市场监管、生态环境、消防救援、卫生和健康等行政主管部门按照各自职责，加强监督管理和行政执法，在各级政府领导下开展联合执法行动，重点对违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境等违法行为予以查处。各部门应在小区内公布相关联系电话，受理投诉举报后在二个工作日内到场调查处理。

第七条规定，乡镇人民政府或街道办事处职责：主要是监督、指导业主自治组织工作。依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等，督促其依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

第八条规定，村（居）民委员会职责：协助乡镇街政府开展物业管理工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

第四十一条规定，构建多层级的物业管理纠纷调解机制：市、县市区（园区）物业行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会应当分级建立物业管理纠纷调解机构,组织人民调解员、律师或村(居)法律顾问、社会工作者等参加调解，建立人民调解、行政调解、司法调解联动工作机构，采取多元化调解方式就地化解矛盾。

完善业主自治体系

问：业主自治体系（业主大会、业主委员会、业主监督委员会等）的完善，将进一步提升物业管理效能。《办法》对此有哪些规范与明确？

答：《办法》明确在政府引导下业主依法自治。明确了乡镇人民政府或街道办事处对业主大会成立和业委会选举的指导，加强对业主委员会的监督，协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。新增了业主委员会候补委员、执行秘书等人员设置，明确业主监督委员会的概念，确保业主委员会履职的规范性与连续性。

《办法》第九条规定：

业主：房屋所有权人为业主。

物业管理区域的划定：新建物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时报自然资源和规划行政主管部门核定。（《省物业管理条例》规定：尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由县(市、区)人民政府物业行政主管部门会同乡镇街政府征求业主意见后予以核定）

业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。（《省物业管理条例》规定：乡镇街政府组织成立首次业主大会筹备组，三个月内召开首次业主大会。业主大会负责制定、修改业主大会议事规则和管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；决定选聘、续聘和解聘物业服务企业等）

《办法》第十条、第二十五条规定，业主大会通过制定管理规约，可依法对业主违章搭建、占用消防通道、违规养动物、污染环境、拒付物业服务费等行为予以规范和约束，这是业主自治的重要体现。并要求业主依法维护公共利益和他人合法权益。

业主大会投票表决：遵循一户一票的原则，由具有完全民事行为能力的业主本人表决或代为表决（其配偶、同住直系亲属、有相关约定的物业使用人）。鼓励优先选择电子投票系统进行表决。

业主大会决定事项中表决通过的具体业主人数、专有部分建筑面积数，按法律、法规的规定执行。

《办法》第十一条规定：

业主委员会的组成：由委员和候补委员组成，在村（居）民委员会组织下，业主自荐、业主联名推荐产生候选人。候选人名单应报乡镇人民政府或街道办事处备案。候选人的选举材料中应载明其交纳物业服务费、专项维修资金等费用的情况，并向业主公开。

业主委员会选举：由业主大会选举产生，具体人数和任期由业主大会依法确定。任期内，如委员资格被终止，候补委员可依次递补为委员。经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书处理日常事务。业主委员会自选举产生之日起三十日内，应将相关成立材料报当地县市区（园区)物业行政主管部门及乡镇人民政府或街道办事处备案，并书面告知村（居）民委员会。

业主委员会履职：第十二条规定，业主及业主委员会应严格执行管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的事项，对违反法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的行为，有权予以劝阻、制止，或向有关行政主管部门举报。

第十三条规定，业主大会可以设立业主监督委员会。

第十四条规定，业主大会有权决定业委会和监委会的工作经费、委员的津贴标准和专职执行秘书的薪酬标准，业主委员会应当对各项财务收支建立账册，每半年公示一次，接受业主和相关部门的监督。

公共部分的经营收益归全体业主

问：小区电梯、户外墙面广告费用、快递柜场地费用等这些公共部分经营收益归谁所有？

答：《办法》明确规定以上收益属于全体业主共有，接受业主监督。

《办法》第二十九条规定，业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业利用业主共有部分、共用设施设备进行经营所得的公共收益，属于全体业主共有。业主委员会、物业服务企业应当将公共收益单独建账、独立核算、定期公示，并接受业主监督。公共收益的收支情况至少每半年向业主公示一次，公示时应列明收支明细，公示时间不少于十五日。

破解维修资金使用难

问：针对业主反应较多的维修资金使用难的问题，《办法》给出了哪些更为行之有效的解决办法？

答：为有效破解维修资金使用难，《办法》在四个方面做了一些调整：

第一，下放审批权限。《办法》第三十条规定，将三万元以下的维修资金使用管理权限下放到市城区（园区）物业行政主管部门，提升政务效能，方便群众办事。

第二，优化表决事项。在组织业主进行传统纸质签名表决的基础上，鼓励优先选择电子投票系统进行表决，更加便于操作，也更为人性化。

第三，建立维修施工单位和工程造价咨询机构名录库。第三十一条规定，市、县（市）住建部门可建立物业专项维修资金项目维修施工单位和工程造价咨询机构名录库，实行动态管理，定期向社会公布，供业主委员会、物业服务企业或相关业主自愿选择。

第四，要求建设单位缴纳未出售或自留部分物业的维修资金。第三十二条规定，建设单位在竣工验收备案前，应将尚未出售和自留物业的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；《湖南省物业管理条例》施行后、本办法施行前未在竣工验收备案前缴存的，应当自本办法施行之日起三年内补缴到位。此举有效解决了维修资金应交尽交，从源头解决了因业主未缴存维修资金而引起的维修项目分摊费用的自筹问题。

收费标准更明晰

问：物业服务费直接关系到物业服务双方的切身利益，《办法》具体如何规定的？

答：《办法》对物业服务收费标准、物业服务费预收周期、未入住物业的物业服务费等方面都进行了规范。

《办法》第二十三条规定：

物业服务企业根据不同物业的定价规则，按照价格主管部门核定的政府指导价或物业服务合同的约定收取物业服务费。

物业服务企业应将收费标准、收费项目等在物业管理区域内长期公示，不得擅立名目乱收费，并可在物业服务合同中约定预收物业服务费，原则上预收期限不得超过十二个月。

建设单位在销售物业时，承诺或者约定减免业主物业服务费的，应当向物业服务企业支付减免的物业服务费。

空置房物业费：已交房但未实际使用或入住的业主和物业服务企业可协商适当降低物业服务费，降低后的物业服务费收取比例，原则上不低于70%。

第二十五条规定：业主及其物业使用人应当按照规定或者约定交纳物业服务费等相关费用。公职人员应当带头依法履行义务。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主欠交物业服务费的，物业服务人可以依法催交，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

前期物管介入受重视

问：在物业管理与服务中，前期物业服务的介入，能加强物业交付使用前对物业项目的查验监督，尽量避免建筑质量及配套不符合规定导致开发遗留问题。《办法》对此做了哪些具体要求？

答：《办法》加强了对物业服务企业的选聘，规定了建设单位、前期物业服务企业对现场承接查验的责任，进一步完善了对物业承接查验的闭环管理。

《办法》第十五条规定前期物业服务企业的选聘：新建物业建筑总面积五万平方米以上的，建设单位须采用公开招标方式选聘；三万平方米至五万平方米的，采取邀请招标方式选聘；三万平方米以下或者投标人少于三人的，可采取协议方式选聘。采取协议方式的，应经市、县（市）住房和城乡建设行政主管部门批准。分期开发的物业为一个物业管理区域的，建设单位须一次性整体选聘前期物业服务企业。

第十七条规定竣工验收时介入：建设单位在组织竣工验收时，需通知前期物业服务企业参加，为物业承接查验工作进行前期准备。前期物业服务企业在参加竣工验收中，应当将物业共用部位、共用设施设备等存在的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时解决并反馈给前期物业服务企业。

第十八条规定，建设单位在建设工程竣工验收合格后交付使用前，应当与前期物业服务企业进行物业承接现场查验。前期物业服务企业进行查验时，应当邀请三名以上业主代表和物业所在地的县(市、区)物业行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会参加，并可聘请相关专业技术人员协助。分期开发建设的物业项目，可以按规定分期承接查验。在最后一期物业承接查验时，应全部满足物业承接查验条件。

第十九条规定：物业未经现场查验或经现场查验不符合要求的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。符合要求的，按规定签订协议、公示和办理备案手续。建设单位在办理建设工程竣工验收备案手续时，需提供物业承接查验相关资料。

第三十九条规定，建设单位、物业服务企业对新建物业未经现场承接查验或查验不合格，擅自交接的，市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构按照相关规定将其作为不良行为记入建设单位、物业服务企业的信用档案并予以通报。

第二十一条规定，建设单位销售物业时，应当在销售场所公示物业管理相关资料。建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第二十七条规定:业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业办理手续，物业服务企业应当告知装饰装修的禁止行为和注意事项。物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查，发现违反规定的应当立即制止；制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政主管部门。

物管行业优发展

问：物业服务企业资质等级评定取消后，如何鉴别物业服务企业的实力？如何监督行业发展、提升行业自律？《办法》对此提出了哪些新要求？

答：《办法》通过建立健全行业考评机制、加快行业诚信体系建设、制定服务规范和标准，建立信用信息平台等措施来监管服务行为，提升行业整体服务水准，助推我市物业服务行业长足有序发展。

《办法》第三十六条规定：县市区（园区）物业行政主管部门会同乡镇人民政府或街道办事处对辖区范围内物业服务质量进行综合评价，评价中应当征求居（村）民委员会、业主委员会、物业服务行业组织等的意见，评价结果应当向社会公布，接受社会监督。

第二十二条规定：物业服务企业应当将物业服务合同及企业信息、物业项目等内容报所在地县市区（园区）物业行政主管部门备案，县市区（园区）物业行政主管部门及时上报至市住房和城乡建设行政主管部门。

物业服务行业组织应当加强行业诚信和自律建设，组织制定与物业服务收费相适应的物业服务规范和标准，按照法律法规和行业标准组织开展物业服务评价，提升行业服务质量。

第三十七条至第四十条规定，各级物业行政主管部门应当及时将物业服务企业的信用信息录入全省统一的物业服务行业信用信息平台。物业服务企业侵占业主公共收益的；建设单位、物业服务企业对新建物业未经现场承接查验或查验不合格，擅自交接的，相关主管部门按照规定将其作为不良行为记入信用档案并予以通报，自通报之日起两年以内，参加政府物业服务采购或招标活动时，应将其不良行为纳入扣分事项予以扣分。

突发事件处置有应对

问：出现重大公共突发事件（如2020年新冠疫情来袭），或者物业服务企业突然撤离，该如何及时应对？《办法》对此提出了哪些明确要求？

答：《办法》第三十三条规定应急维修：物业服务企业或者业主委员会应当在必要的范围内先行采取临时性应急防范措施，及时消除安全隐患。

第三十四条规定突发公共事件处理：业主委员会、物业服务企业应在乡镇人民政府或街道办事处领导下，积极配合村（居）民委员会落实应急预案和应急措施，对有突出贡献的物业服务企业可予以表彰。

第二十四条规定应急管理：在物业服务企业退出未选聘新服务企业时，经业主或业委会申请，在乡镇人民政府或街道办事处指导下，村（居）民委员会可自行组织不超过一年的基本保洁、秩序维护服务，也可通过选聘临时物业服务企业提供相应的物业服务，费用由全体业主承担。应急管理期间乡镇人民政府或街道办事处应组织业主选聘新的物业服务企业或业主决定自行管理。

来源：湘潭市住建局

编辑：刘娜